Steuerliche Benachteiligung von selbstgenutzten Immobilien in Deutschland

Michael Voigtländer and Lisa Wagner

IW-Trends – Vierteljahresschrift zur empirischen Wirtschaftsforschung, 2026, vol. 53, issue 2, 59-76

Abstract: Deutschland weist im europäischen Vergleich eine sehr niedrige Wohneigentumsquote auf, was sich negativ auf die private Altersvorsorge und eine gleichmäßigere Vermögensverteilung auswirkt. Neben der bekannten Hürde des mangelnden Eigenkapitals identifiziert die Studie die ungleiche Besteuerung als einen zentralen, aber im öffentlichen Diskurs oft unterschätzten Grund für diese Entwicklung. Musterrechnungen belegen, dass durch die steuerlichen Ersparnisse, insbesondere aufgrund der Abschreibungsmöglichkeiten, Vermieter bei gleichen Objekt- und Finanzierungsbedingungen einen wesentlich höheren Barwert und eine deutlich höhere Rendite als Selbstnutzer erzielen. Die Selbstnutzung lohnt sich in Deutschland steuerlich gesehen fast ausschließlich in strukturschwachen Regionen, in denen sehr hohe Mietrenditen erzielt werden. In den Metropolen, Großstädten und deren Umland ist die Selbstnutzung gegenüber der Vermietung hingegen massiv im Nachteil. Ein internationaler Vergleich mit den Niederlanden, Österreich, Dänemark, Belgien, Frankreich und Irland zeigt, dass Deutschland einen Sonderweg geht. Es ist das einzige der untersuchten Länder, in dem die Selbstnutzung gegenüber der Vermietung steuerlich benachteiligt wird. In den Vergleichsländern wird das Wohneigentum teils deutlich bevorzugt. Eine Verschlechterung der steuerlichen Bedingungen für Vermieter ist in Zeiten des Wohnungsmangels das falsche Signal. Stattdessen bedarf es einer gezielten Besserstellung der Selbstnutzer. Empfohlen werden eine Differenzierung der Grunderwerbsteuer zugunsten von Selbstnutzern - wie es im europäischen Ausland bereits Praxis ist - sowie die Einführung flankierender, zinsgünstiger Nachrangdarlehen zur Überwindung der Eigenkapitalhürde und zur Vermeidung einer Benachteiligung von Selbstnutzern.

Keywords: Wohneigentum; Wohnungspolitik; Immobilienbesteuerung (search for similar items in EconPapers)
JEL-codes: G51 H24 R31 (search for similar items in EconPapers)
Date: 2026
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DOI: 10.2373/1864-810X.26-02-04

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