Los efectos del sector público en el financiamiento de la vivienda: El mercado hipotecario de Uruguay

Eduardo Gandelman and Nestor Gandelman

No 4358, Research Department Publications from Inter-American Development Bank, Research Department

Abstract: El presente trabajo estudia el mercado hipotecario de viviendas en Uruguay. El principal operador del mercado es el Banco Hipotecario del Uruguay (BHU), una institución estatal que concentra más de 80% del total de los créditos. Esta institución se ha visto en dificultades financieras, lo que ha dado pie a su reforma, la cual se está procesando actualmente. Sus dificultades se deben principalmente a ingerencias políticas en decisiones de carácter técnico, a dificultades prácticas (y no legales) para ejecutar los casos morosos y a la crisis general del sistema financiero de Uruguay. El análisis de los estados contables del BHU muestra un grave descalce financiero tanto en monedas como en plazos, además de una cartera de créditos con un elevado grado de morosidad. En cuanto al sector privado, el mismo es discriminado en favor de esta institución pública en lo que tiene que ver con la posibilidad de ejecución de préstamos morosos. Se describen detalladamente las etapas legales que implica la ejecución de una hipoteca tanto para el BHU como para los bancos privados, se realiza una estimación en base a los remates judiciales de 2001 de los plazos reales que implica la ejecución de la garantía y se construyen ejemplos con los costos que implica la ejecución, según el monto de la hipoteca. El plazo promedio que le toma a los bancos privados llegar al remate judicial desde el momento en que un juzgado declara el embargo es de 601 días. El costo del proceso de ejecución está entre una cuarta parte y la mitad del valor de la hipoteca, dependiendo del monto de la misma. Finalmente se realiza utilizando modelos de variable dependiente cualitativa una estimación de las probabilidades de acceso al crédito hipotecario y a la propiedad de la vivienda. Se encontró que el número de miembros del hogar, su nivel de ingresos, la estabilidad del núcleo familiar, la edad del jefe de la familia y la condición de empleado público del mismo inciden positivamente en la probabilidad de obtener un crédito hipotecario para la vivienda. En cambio, respecto a la educación del jefe del hogar y la localización en la capital no se obtuvieron resultados firmes. Finalmente, se halló evidencia de discriminación a favor de hogares encabezados por mujeres. Este último resultado debe tomarse con cautela, debido a la probable presencia de problemas de autoselección en la muestra.

Date: 2004-01
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