Avaliação de Glebas Urbanizáveis: Indicadores de Referência para Aplicação do Método Involutivo em Loteamentos

Marcos Mansour Ch Awad and Lutemberg de Araújo Florencio

LARES from Latin American Real Estate Society (LARES)

Abstract: As glebas urbanizáveis são imóveis de características especiais e, em função disso, em muitos casos, há dificuldades na aplicação do método comparativo direto de dados de mercado devido à escassez de elementos comparativos semelhantes ao imóvel objeto de avaliação. Além disso, o avaliador também se depara com limitações para definir o valor de mercado deste tipo de propriedade com base em uma amostragem eficiente, haja vista a heterogeneidade dos dados e o caráter impreciso das informações. Uma abordagem metodológica alternativa para a avaliação de glebas urbanizáveis consiste na aplicação do método involutivo, mas cujo emprego requer do avaliador a compreensão das variáveis e dos indicadores que dão suporte a análise de valor. Neste sentido, o objetivo deste trabalho é identificar e analisar indicadores de referências para as principais variáveis utilizadas no desenvolvimento do método involutivo aplicado na avaliação de glebas urbanizáveis, cujo parcelamento do solo se dê a partir do loteamento. Para isso, foram coletados dados de 23 loteamentos em sete estados do território brasileiro, lançados entre o período de 2010 e 2020 com base em entrevistas, documentos e relatórios fornecidos por players do mercado que atuam efetivamente com o parcelamento do solo urbano. Com base neste levantamento de dados e na estatística descritiva e inferencial foram identificados e analisados os seguintes indicadores: [i] indicadores de referência temporais, [ii] indicadores de referência da eficiência do projeto urbanístico, [iii] indicadores de referência de custos, [iv] indicadores de referência comerciais e [v] indicadores de referência de viabilidade econômico-financeira. Como produto desta pesquisa e no contexto abordado, foram apresentadas e analisadas referências de indicadores relevantes para a avaliação de glebas urbanizáveis pelo método involutivo, o que contribui para promover a aproximação tão necessária entre a teoria e a prática de mercado.

Keywords: Cash Flow; Development Property; Fluxo de Caixa; Highest and Best Use; Maior e Melhor Uso; mercado imobiliário; Parcelamento do Solo; Propriedade para Desenvolvimento; Real Estate Market; urban land development (search for similar items in EconPapers)
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Date: 2021-01-01
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