¿Por qué los resultados del AHP no son vinculantes para valuar bienes inmuebles?

Miguel Camacaro Pérez

LARES from Latin American Real Estate Society (LARES)

Abstract: Utilizando el método de reducción al absurdo se partió de una hipótesis inicial: los resultados del vector de ponderación general del AHP no están vinculados con los precios del mercado inmobiliario contra la alternativa, si están vinculados. Para la demostración se usa una «real fábula» para explicar la valuación de un castillo medieval. El primer ejemplo se hace para tres criterios: calidad del entorno, calidad del castillo y estado de conservación; y seis alternativas, cinco comparables + el inmueble tasable (3C+6A), completando tres casos más. Usando AHP se determinan los elementos del vector global de las alternativas. Con los precios de las ofertas y el uso del RV, se estima el valor del inmueble y de los valores de los comparables para su análisis comparativo. Se utilizó la prueba Non-Ratio Reciprocity Test (NRRT) obteniendo diferencias porcentuales importantes entre valores y precios de los comparables, no garantizando la reciprocidad para validar las estimaciones iniciales del valor del inmueble tasable. En el segundo ejemplo, se utilizaron tres criterios distintos: fortaleza, seguridad y acceso; se usaron las mismas seis alternativas (3C+6A). Se pudo demostrar la no consistencia de resultados por la disparidad de los valores obtenidos en todos los casos de los dos ejemplos para el inmueble tasable, lo que no permite garantizar valores de mercado confiables. Para el tercer ejemplo, se hizo la simulación de la base de datos, partiendo de la información de la muestra original, con 8 variables explicativas, para obtener 69 datos. Se realizó el modelado econométrico demostrándose que no existe correlación entre la variable explicada (precio unitario) y las explicativas en su conjunto, menos individualmente, por tanto, no hay confiabilidad en los resultados. A pesar del incumpliendo de los supuestos básicos del MRLM se hizo la estimación puntual y por intervalo. Estos valores resultaron similares al obtenido en el segundo ejemplo, usando AHP+RV. Con estas evidencias, con la propuesta analizada no se garantizan valores de mercado, por tanto, la hipótesis inicial es correcta.

Keywords: AHP; inmuebles; modelos; Models; MRLM; real estate; valuación; Valuation (search for similar items in EconPapers)
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Date: 2024-01-01
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