INVESTIMENTO EM REAL ESTATE POR MEIO DE AÇÕES NO BRASIL

João da Rocha Lima and Carolina Andrea Garisto Gregório

LARES from Latin American Real Estate Society (LARES)

Abstract: Na economia brasileira, é tradicional o vetor conservador de investimento em imóveis para formação de poupanças. Investe-se em imóveis residenciais e comerciais, seja somente para proteger capitais, como também para fazer renda regular. Recentemente, algumas das mais importantes empresas empreendedoras de real estate no Brasil ofereceram ao mercado a alternativa de investir nas suas ações. Pode-se imaginar que o investimento em empresas que produzem real estate seja de risco equivalente ao dos seus empreendimentos e, para alguns, pode parecer correto fazer uma associação direta entre a qualidade e os riscos das duas formas de investimento - produto ou ações. Contudo, essa associação é imprópria. Para analisar a qualidade do investimento em ações de empresas de real estate, deve-se considerar que: [i] – o valor da ação é influenciado pela qualidade implícita dos sistemas de gestão da empresa, que está “atrás” dos produtos, podendo comprometer a qualidade do investimento de forma diferenciada entre empresas, quando comparado com o investimento nos seus empreendimentos, esses sim de qualidade muito semelhante no mercado; [ii] – os preços dos empreendimentos podem ser criticados no mercado por simples comparação, mas os das ações não, exigindo procedimentos mais sofisticados de avaliação de rentabilidade esperada e riscos e [iii] – as referências de preços praticados no mercado devem ser lidas com reserva, porque a alta velocidade das transações de ações no mercado secundário pode provocar distorções de preços muito mais acentuadas que nos imóveis, sempre lentos para se transacionar, o que serve de freio para movimentos especulativos. Como se evidencia uma monotonia de geração de resultado e renda dos empreendimentos num segmento de mercado, tendo em vista que as empresas trabalham com os mesmos preços e custos, numa faixa muito estreita de flutuação, trabalhando com os indicadores de desempenho das empresas listadas na Bovespa, podemos construir uma empresa protótipo e dela extrair informações sobre quanto pode valer uma ação de empresa de real estate. Nossa avaliação leva à conclusão que, admitindo um grau de imobilização desprezível, que se verifica na leitura dos dados das empresas listadas, o patamar de R$ 2,00 para cada R$ 1,00 de patrimônio líquido é uma referência aceitável de benchmark para ações de empresas do setor de real estate.

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Date: 2006-09-01
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