Valuation de empreendimentos de base imobiliária em implantação: proposta de valor potencial para fins de tomada de decisão em operações de financiamento de crédito

Lutemberg de Araújo Florencio and Rômulo Pereira Lemos

LARES from Latin American Real Estate Society (LARES)

Abstract: O financiamento por instituições financeiras do custeio da produção para a implantação de empreendimentos de base imobiliária (EBIs) está cada vez mais difundido no mercado brasileiro. Decorre que a política de concessão de crédito promovida pelos agentes financeiros está relacionada, dentre outros aspectos, com o valor da garantia real pré-existente prestada pelo agente econômico em favor do banco, no que se denomina de índice de garantia (IG). No caso do financiamento para implantação de EBIs, a vinculação em garantia hipotecária do próprio empreendimento beneficiado com o crédito é o tipo de colateral mais comum nestas operações. Neste caso, o IG é representado pela razão entre o valor do EBI, no momento da contração da operação de crédito, e o volume total de recursos pleiteado pelo agente econômico. Contudo, quando da fase de implantação do EBI e para fins de compor a análise do IG, a prática adotada pelos agentes financeiros, sob o argumento de reduzir a exposição a riscos, é admitir que o valor para garantia do empreendimento é formado exclusivamente pelo valor do terreno mais o custo de reedição das eventuais edificações existentes, o que, invariavelmente, acaba sendo um fator restritivo de acesso aos recursos. Neste sentido, o presente artigo propõe, para EBIs em implantação, uma rotina para a arbitragem do valor potencial do empreendimento, cujo processo de valuation está apoiado no conceito de valor da oportunidade de investimento e suportado por mecanismos de mitigação de riscos, como seguros de performance bond e completion bond. A análise e validação desta proposta exigiu a estruturação de um protótipo de EBI – shopping center, cujas características e informações de desempenho e financiamento podem ser admitidas como bastante semelhantes a empreendimentos no Brasil, especialmente da região Nordeste do país. A aplicação do protótipo evidenciou a possibilidade de uso do valor potencial do EBI para subsidiar o processo de tomada de decisão das instituições financeiras acerca das operações de crédito, não apenas no que tange à análise do IG, mas em relação à otimização da alocação de recursos e à manutenção da dinâmica de acesso ao financiamento, sem, contudo, expor os agentes financeiro e econômico a riscos latentes.

Keywords: credit financing; empreendimentos de base imobiliária; financial institutions; financiamento de crédito; income properties; instituições financeiras; potential value; valor potencial; Valuation (search for similar items in EconPapers)
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Date: 2015-09-01
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