Taux variés selon les classes et contribution des immeubles non résidentiels à l’impôt foncier au Canada

Jean-Philippe Meloche, François Vaillancourt and Brigitte Milord

CIRANO Project Reports from CIRANO

Abstract: Under the rules for setting tax rates applicable to different categories of property, non-residential properties may be taxed at a higher rate than that applicable to residential properties. Many existing studies suggest that high rates on non-residential properties are both unjustified and detrimental to local economic development. This report examines the practice of taxing different classes of property at different rates among Canadian municipalities using financial data from 171 Canadian municipalities with populations of 25,000 or more. The authors show that the observed rate ratios ranged from 1.1 to 4.6 for the year 2020. This practice varies by province and is more pronounced in the largest metropolitan areas. Using multivariate statistical analyses on the set of 171 municipalities covering the years 2010, 2015 and 2020, it has not been possible to find a negative relation between the ratio of non-residential to residential rates and the evolution of the relative share of non-residential property value in the municipal tax base. No negative impact on local economic development was found. The analyses also show that non-residential properties have a significantly higher impact on municipal spending per dollar of value than residential properties. These results suggest that the practice of varying rates in Canadian municipalities with 25,000 or more inhabitants is not unjustified and does not have a significant negative impact on local economic development. Selon les règles de fixation des taux applicables aux différentes catégories d’immeubles, les immeubles non résidentiels peuvent être taxés à un taux plus élevé que le taux applicable aux immeubles résidentiels. Des études tendent à montrer que les taux élevés sur les immeubles non résidentiels sont à la fois injustifiés et dommageables pour le développement économique local. Ce rapport s’intéresse à la pratique des taux variés de l’impôt foncier municipal selon les classes d’immeubles au Canada à partir des données financières de 171 municipalités canadiennes de 25 000 habitants et plus. Les auteurs montrent que les ratios de taux observés varient entre 1,1 et 4,6 pour l’année 2020. Les taux varient selon les provinces et sont généralement plus élevés dans les régions métropolitaines les plus populeuses. Les analyses statistiques multivariées sur les données de panel des 171 municipalités pour les années 2010, 2015 et 2020 n’ont pas permis de montrer une relation négative entre le ratio des taux des immeubles non résidentiels au taux des immeubles résidentiels et l’évolution de la part relative de la valeur des bâtiments non résidentiels dans l’assiette fiscale des municipalités. Aucun impact négatif sur le développement économique n’a été constaté. De plus, les résultats montrent que les immeubles non résidentiels ont une incidence plus élevée sur les dépenses municipales par dollar de valeur foncière que les immeubles résidentiels. Ces résultats suggèrent que la pratique des taux variés des municipalités canadiennes n’est pas injustifiée et qu’elle n’entraîne pas de conséquences négatives notables sur le développement économique local.

Keywords: Non-residential rates; Property tax; Property values; Economic impact; Municipal expenditures; Canada; Taux non résidentiel; Impôt foncier; Valeurs foncières; Impact économique; Dépenses municipales; Canada (search for similar items in EconPapers)
Date: 2026-06-18
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