Los decretos-leyes de vivienda de octubre de 2026: análisis económico de su incidencia

Fernando Pinto Hernández and Santiago Calvo

No 2026-24, Fedea Economy Notes from FEDEA

Abstract: Este trabajo analiza la incidencia económica de los Reales Decretos-leyes 28/2026 y 29/2026, de 6 de octubre, aprobados por el Consejo de Ministros cuatro días después de que el Pleno del Congreso derogara los Reales Decretos-leyes 26/2026 y 27/2026, y pendientes de convalidación por la Diputación Permanente. El núcleo del paquete es la conversión del arrendamiento de vivienda habitual en un contrato de duración prácticamente indefinida para el arrendador, con prórrogas obligatorias sucesivas de cinco o siete años y una indemnización al inquilino de al menos doce mensualidades si decide no renovar, mientras el inquilino conserva la libertad de marcharse. A ello se suman una limitación extraordinaria de las actualizaciones de renta, una nueva prórroga forzosa de dos años, restricciones al alquiler de temporada y por habitaciones, incentivos fiscales con fuertes discontinuidades y préstamos públicos sin interés para la compra de primera vivienda. El análisis muestra que la indemnización se asemeja a un coste de despido con un suelo independiente de la antigüedad, aunque sus excepciones, en particular la que exime al arrendador que ofrece un nuevo contrato a una renta regulada, la convierten en buena medida en un límite a la renta de renovación. Su efecto previsible es una transferencia de una sola vez hacia los inquilinos actuales, financiada sobre todo por pequeños propietarios, puesto que tres de cada cuatro arrendadores personas físicas tienen una sola vivienda alquilada, así como una contracción de la oferta y un endurecimiento de la selección que perjudican a quienes buscan vivienda. El paquete no aborda, sin embargo, el cuello de botella de la oferta, situado en parte en la gestión del suelo ya planificado.

Date: 2026-10
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