UMA ROTINA MAIS SEGURA PARA VALUATION DE EMPREENDIMENTOS DE BASE IMOBILIÁRIA

João da Rocha Lima

LARES from Latin American Real Estate Society (LARES)

Abstract: Valuation de empreendimento de base imobiliária (EBI) só é confiável quando suportada no conceito "valor da oportunidade de investimento (VOI)". VOI tem sido medido sob arbitragem de um cenário de comportamento de 20 anos, no qual os analistas tendem a replicar as variáveis evidenciadas na conjuntura da arbitragem de valor. Da mesma forma, VOI depende da imposição de uma taxa de atratividade para o investimento (tat), que os analistas tendem a marcar em função das evidências (benchmark) da conjuntura na qual se faz a medida (tatc). Variáveis de comportamento estáticas, com fundamento na conjuntura da valuation, levam a um viés de medida de VOI, conferindo insegurança expressiva à arbitragem. Assim também a fixação de tat no patamar tatc pode surpreender o investidor, quando já estiver embarcado no empreendimento. Mesmo no médio prazo, movimentos de tat (tatk1, tatk2.....), com fundamento na taxa referencial de juros (efeito macroeconômico) e no equilíbrio do mercado (efeito da cobertura da oferta, produzindo vazios no EBI), farão o valor arbitrado flutuar, o que pode "aconselhar" o investidor a vender o EBIantes de completar o ciclo de investimento alvo (tatk tatc). Por esta razão, o valor deve abrigar margens de proteção, calculadas por meio de uma rotina que é o núcleo deste artigo. A rotina modifica o método tradicional de valuation, introduzindo procedimento de fazer as variáveis do cenário de referência de comportamento entre fronteiras, como também a tat, para só ai medir VOI.

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Date: 2013-09-01
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